マンション投資の法人税務②

【準拠：平成30年4月1日現在法令等】

まず月次決算から見てみましょう。
 
建物投資の費用化で重要なのが減価償却です。減価償却とは、初期の購入費用を毎年少しずつ費用化する会計上の手続きのことです。
 
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）で住宅用の耐用年数は47年です。
経過年数34年の中古で購入したので、耐用年数は次のように計算されます。
 
≪計算式≫（法定年数－経過年数）＋経過年数×20%
 
当てはめると、（47－34）＋34×20%＝19.8→19年（1年未満切捨て）
 
よって耐用年数は19年となります。
 
また法人は、法定償却方法が定率法なので、200%定率法で償却率は0.105となります。
 
＜会計処理＞
・月次決算（減価償却仕訳）
（減価償却費）28,350※（減価償却累計額）28,350
　※324万円×0.105×1/12＝28,350円
 
毎月28,350円の費用を計上することになります。ちなみに、減価償却費は現金支出を伴わない費用になります。
 
次に譲渡した場合をみましょう。
例えば、購入後10年（平成38年に）して売却した場合
 
（前提）
・建物部分の帳簿償却残高90万円（仮定）
・土地の帳簿価額100万円
・売却価額220万円+税
≪内訳：建物部分100万円+税、土地部分120万円≫
・消費税等は10%
・消費税は免税事業者

＜会計処理＞
・譲渡時（仕訳処理）
（現預金）230万円（投資不動産）190万円　
　　　　　　　　　（投資不動産売却益）40万円
 
＜消費税＞
建物部分の100万円は課税売上げ（預かり消費税は10万円）、土地部分の120万円は非課税売上げとなります。
法人が消費税課税事業者であれば、課税売上割合に影響がでますので注意してください。
 
最後に、家賃の収益計上時期に関してですが、通常は10月分家賃なら9月末日までに入金されて前受家賃が発生しますので、特に本決算時ではこちらにも注意してください。

パーソナル・ニュービジネスの運営と税務: 太陽光&不動産ビジネス編